O que faz uma Administradora de Imóveis?
Se você é dono de imóvel e já pensou em alugar seu Apartamento, Casa ou Imóvel Comercial, já deve ter se perguntado. Mas afinal Como funciona uma Administradora de Imóveis ? Quem faz esta parte, uma Administradora ou uma Imobiliária ?
Por ser um tema não muito conhecido na maioria dos novos Locadores, resolvemos abordar de forma simples e objetiva para você ter mais entendimento de como funciona.
Vamos lá, para alugar um imóvel você precisa de toda a parte teórica de conhecimento da lei, bem como um processo bem definido de quais etapas irão acontecer para que as chaves do imóvel sejam entregues ao novo inquilino.
Por este motivo, iremos dividir em partes as etapas e o passo a passo que Administradora de Imóveis conclui em uma locação:
Etapa 1) Busca de Interessado
Uma imobiliária que faz administração e é completa, trabalha com duas frentes:
Administração dos imóveis já locados e a busca por novos pretendentes para um determinado imóvel que está disponível para locação.
Essa parte refere-se mais a atração do cliente ideal e filtro de potenciais interessados para que se possa validar o potencial e o fit deste cliente com o imóvel ofertado.
A Étic Imóveis, Administradora de Imóveis, trabalha com os maiores portais imobiliários e tem um site com mais de 10 mil acessos mês, o que permite que os clientes localizem os imóveis de sua preferência e assim possam se conectar com sua casa/comércio ideal.
Etapa 2) Negociação
Após a etapa de divulgação do imóvel e encontro de potenciais clientes, iremos entrar na parte de Negociação e validação dos valores de Aluguel.
Além da questão de valores é importante validar e que existem diversos tipos de garantias de locação e que cada uma delas possui diferentes coberturas. Isso influencia bastante quando existem problemas de sinistros com os alugueis mas muitas vezes é negligenciado pelos donos de imóveis.
As etapas de Negociação podem ser resumidas em:
1) Definição do Valor de Aluguel
2) Definição das Obrigações de cada um, Despesas Extraordinárias e Ordinárias
3) Definição das Garantias Locatícias aceitas e quais serão analisadas para fim de locação
Definidos estes passos, entraremos na parte de Análise do Cliente para aprovação da ficha.
Etapa 3) Aprovação do Cliente
Conforme os valores e garantias estabelecidos na Etapa 2, iremos solicitar as documentações pertinentes a cada tipo de garantia e contrato de locação.
No caso de Pessoa Física e Pessoa Jurídica, temos diferentes documentos a serem solicitados, bem como em cada garantia solicitada temos diferentes comprovantes que são necessários para darmos andamento no negócio.
Com estes documentos em mãos, a Administradora de Imóvel vai validar alguns pontos principais:
a) Se a renda do pretendente à locação é compatível.
b) Se a garantia apresentada é válida.
c) Qual histórico deste cliente junto ao mercado e qual seu “Score”
Toda essa análise é utilizada para efetuar a aprovação da ficha do interessado.
Quando aprovada, o Locador é avisado à respeito da aprovação e seguimos para a proxima etapa que é a parte Contratual.
Etapa 4) Emissão do Contrato
Na etapa de Contrato, que sucede a análise e aprovação da ficha, é quando efetivamente a parte documental será preparada para formalização deste contrato.
Esta etapa exige pleno conhecimento jurídico, bem como conhecimento da Lei do Inquilinato, para que todas as cláusulas e condições apresentadas para o aluguel deste imóvel não exceda o que é permitido por lei.
Lembre-se que existem algumas cláusulas que podem ser negociadas, porém existem várias delas que não tem validade jurídica mesmo se alteradas em contrato pois a Lei do Inquilinato – L8245 de 1991 não dá poder para que a mesma seja modificada.
É preciso estar atento para não ocorrer invalidades jurídicas que podem gerar grandes dores de cabeça no futuro.
Nesta etapa é confirmada o dia de início da Locação, Aplicação da Cláusula das Garantias e elaboração do contrato com todas as Cláusulas Necessárias.
Etapa 5) Assinatura Digital
Nesta etapa os Locadores e Locatários irão aprovar os contratos emitidos e os mesmos serão enviados para assinatura digital.
A Etic Imoveis faz tudo de forma digitalizada, sem a necessidade de se deslocar a um cartório. Ou seja, você pode assinar tudo pelo seu celular e com toda segurança jurídica necessária.
Etapa 6) Agendamento e Execução da Vistoria
Após a assinatura do contrato e formalização a locação é a hora de efetuar uma das etapas mais importantes, a VISTORIA.
Esta é uma parte que também é muito negligenciada por muitas pessoas mas que abre margem para diversas discussões na devolução do Imóvel.
É de extrema importância que você tenha uma vistoria detalhada, com fotos, datas e que também tenha a assinatura de ambas as partes para eventual confrontamento das vistorias na devolução do imóvel.
Esteja ciente de que esta etapa é tão importante quanto a parte da análise jurídica e contratual, uma vez que este documento será parte integrante do contrato até seu término.
Etapa 7) Entrega das Chaves
Após todas estas etapas concluídas, o Locatário receberá as chaves e poderá usufruir do seu novo imóvel.
A administradora de imóveis também toma conta das transferências de contas de consumo que são bem importantes para que evite cobranças indevidas em nome dos proprietários do imóvel.
Pós entrega das Chaves
De forma geral, estas etapas na locação são até o início do contrato de locação que é efetivamente quando começa a responsabilidade da administradora de imóveis.
Certamente as etapas anteriores são importantíssimas para qualificar o Cliente que irá residir no imóvel, as as obrigações como Administradora iniciam-se após entrega das chaves.
É ela quem realiza a mediação entre as pares Locador e Locatário , bem como executa o que o contrato firmou inicialmente.
A Adminstradora trabalha com a parte de Cobrança e Emissão de Boletos, Negociações de Benfeitorias, Alterações Contratuais, Suporte a Manutenção, entre diversas outras funções que a administradora exerce para que a locação seja leve e tranquila.
Você deve buscar uma Administradora que irá
cuidar do seu imóvel como se fosse dela e que dê a devida atenção a todas etapas do processo.
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