Quando o inquilino paga o primeiro aluguel ?

Muitas pessoas perguntam, ao adquirir um novo imóvel de locação, quando o inquilino paga o primeiro aluguel ?
Para responder esta pergunta devemos entender que não há resposta 100% correta. Para deixar isto um pouco mais claro, vamos falar sobre as diferenças que podem acarretar diferentes formas de pagamento nos contratos de locação residencial.

Contratos sem Garantias – Primeiro Aluguel

Nos contratos sem garantia o Proprietário, também chamado de Locador, pode exigir o pagamento antecipado dos alugueis. Isso se deve pelo fato de que não há nenhuma garantia dada em antecipação à utilização do inquilino no imóvel e, por este motivo, a lei permite que sejam cobrados valores referente ao aluguel antes da utilização do imóvel.
Essa é uma forma de garantir que o imóvel não seja utilizado antecipadamente ao cumprimento das obrigações do inquilino.
Esta forma de utilização é menos usual, pois a falta de garantia apesar de conceder ao Locador o direito de pedir uma “Denúncia Vazia” na falta de pagamento, ele tem pouca liquidez no caso de problemas com o Inquilino atual.
Devemos lembrar que a liquidez não se diz respeito apenas aos valores do aluguel, ela tem também que assegurar nos valores eventuais itens quebrados no imóvel, pintura, má utilização pelo inquilino, entre outras questões.
Temos que lembrar que na nossa lei vigente o prazo de despejo de um mau pagador pode chegar até 1 ano, dependendo de como o processo se desenrolar e principalmente da leitura do juiz perante ao caso apresentado.
Importante ressaltar também que o proprietário muitas vezes neste processo tem de arcar com os custos fixos de condomínio e iptu até que o imóvel seja desocupado pelo devedor.
Quando o inquilino deve pagar o primeiro aluguel em um contato sem garantia é ANTECIPADAMENTE.

Contratos com Garantia – Primeiro Aluguel

Os contratos com garantia são os mais usuais, uma vez que o Locador fica protegido de uma eventual falta de pagamento do Inquilino por uma segurança jurídica chamada Garantia.
Existem diversos tipos de garantias locatícias podendo ser utilizado: Fiador, Seguro Fiança, CredPago, Depósito Caução, entre outros. Caso queira saber mais sobre esses tipos, fizemos um post específicos de garantias locatícias.
Para aqueles que optam por fazer o contrato com as garantias convencionais, a lei do inquilinado diz que não poderão existir “duas” garantias simultâneas no contrato.
Isso quer dizer que o pagamento do inquilino deverá ser pós pago à utilização.  Ou seja, utiliza e depois paga.
Normalmente é fixada uma data no Contrato para pagamento mensal e, caso esta não se dê após 30 dias do início do contrato, será cobrado o valor proporcional da locação no primeiro mês de utilização.
Quando o Locador pede uma antecipação do pagamento do aluguel isso pode ser considerado mais um tipo de garantia e ser uma prática ilegal, dentro da lei do Inquilinato.
Quando o inquilino deve pagar o primeiro aluguel em um contato COM garantia é APÓS UTILIZAÇÃO, podendo ser cobrado o valor proporcional ao primeiro mês até a data de vencimento do pagamento.

Qual Reajuste para Pagamento de Aluguel

O valor do aluguel no contrato de locação não é o mesmo desde que o inquilino paga o primeiro aluguel. Existe um índice que reajusta os valores dos contratos anualmente.
Ou seja, se você iniciar seu contrato de locação no dia 02 de março de 2020 você terá um reajuste no dia 02 de março de 2021 no valor pago pelo aluguel.
O Contrato de locação deve dizer qual é o índice que reajusta os contratos de locação e isso depende bastante de qual é utilizado.
Os indicadores mais comuns para reajustar o aluguel anualmente são: IGPM *Índice Geral de Preços de Mercado e IPCA (Índice de Inflação).
 

Quando o Proprietário pode aumentar o valor de pagamento de Aluguel ?

O proprietário apenas pode aumentar o valor do aluguel durante a vigência do contrato quando este sofrer algum tipo de reajuste anual, conforme falamos acima. Por pura e simples vontade o proprietário não pode mudar os valores expressos em contrato do aluguel.
Existe sim a possibilidade do valor do pacote (Aluguel + Condomínio + Iptu) aumentar e isto ser repassado ao Inquilino, mas isto não se reflete por simples vontade do proprietário aumentar. Isto deve estar descrito em contrato.
Anualmente o valor do IPTU aumenta e possivelmente o valor do condomínio também pode aumentar.
Estes valores podem ser repassados ao Inquilino, lembrando que o valor do condomínio só poderá ser cobrado a mais se houver este aumento descrito em ata de assembléia do condomínio.

Se o índice de reajuste der negativo, o aluguel diminui ?

Na prática, quando temos um índice de reajuste de aluguel negativo o valor do aluguel não diminui. Ele simplesmente se mantém no mesmo valor anterior.
Ou seja, se o seu contrato está sendo reajustado pelo IGPM e o índice durante 12 meses e o reajuste der 5%, você terá um reajuste real de 5% sobre o valor pago de aluguel.
Exemplo: Você paga R$ 1.000,00 mensais e depois de um ano o  valor do IGPM der 5%, seu aluguel será no próximo ano de R$ 1.005,00.
Caso este valor seja negativo, -5% o seu aluguel não será reduzido em 5%, ele simplesmente será mantido no valor pago no ano anterior.
Exemplo: Você paga R$ 1.000,00 mensais e depois de um ano o valor do IGPM der -5%, seu aluguel se mantém R$ 1.000,00 no próximo ano.
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