Sabe aquela sensação de estar prestes a realizar um sonho e, de repente, a vida muda de direção? Você assinou o contrato daquele apartamento perfeito, começou a pagar as parcelas… mas aí veio uma transferência inesperada de cidade, uma mudança na família, ou simplesmente as contas não fecharam mais. E agora? Quanto do seu suado dinheiro você consegue reaver ao fazer um distrato imobiliário?
Essa angústia é real para milhares de brasileiros todos os anos. E se eu te disser que, em setembro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça deu um passo importante para trazer mais clareza e proteção para quem precisa realizar um distrato imobiliário? Pois é, a 3ª Turma do STJ proferiu decisões que podem mudar completamente as regras do distrato no Brasil.
Vamos conversar sobre distrato de um jeito que faça sentido para você — sem juridiquês desnecessário, mas com toda a profundidade que o tema merece.
O Que Realmente Aconteceu em Setembro de 2025? (E Por Que Você Deveria Se Importar)
Imagine a seguinte cena: você está no meio de um cabo de guerra envolvendo distrato imobiliário. De um lado, a incorporadora dizendo que vai reter 40%, 50% ou até mais do que você pagou. Do outro, você tentando entender se isso é justo, legal, ou apenas mais uma cláusula abusiva escondida nas entrelinhas do contrato de distrato imobiliário.
Em 03 de setembro de 2025, a Ministra Nancy Andrighi, relatora de quatro recursos especiais julgados conjuntamente (REsp 2.106.548/SP, REsp 2.107.422/SP, REsp 2.111.681/SP e REsp 2.117.412/SP), trouxe uma resposta que muitos esperavam: quando há relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato.
Traduzindo? Se você comprou aquele imóvel para morar, para investir como pessoa física, ou para qualquer finalidade que não seja atividade empresarial profissional, você tem proteções mais fortes no distrato imobiliário do que a Lei 13.786/2018 (a famosa Lei do Distrato) inicialmente sugeria.
Os Três Pilares Que Sustentam Essa Virada de Jogo no Distrato Imobiliário
- CDC Acima de Tudo (Quando Há Relação de Consumo)
A decisão sobre distrato deixou claro: se você é consumidor — e na maioria dos casos de compra de imóvel você é —, o Código de Defesa do Consumidor não é apenas mais uma lei. Ele é a lei que deve prevalecer quando há conflito com a Lei do Distrato.
Isso significa que aquelas cláusulas que pareciam blindadas pela Lei 13.786/2018 podem, sim, ser questionadas e consideradas abusivas se violarem princípios do CDC.
- O Teto de 25%: Seu Escudo Contra Retenções Abusivas
Aqui está o coração da decisão: a soma de todas as deduções não pode ultrapassar 25% do valor que você pagou.
Não estamos falando apenas da multa no distrato. Estamos falando de tudo: cláusula penal, despesas administrativas, comissão de corretagem, tributos, aquela “taxa de fruição” que aparece do nada… tudo isso junto não pode passar de 25%.
Por quê? Porque permitir retenções maiores sem causa, às suas custas. E o CDC não tolera isso.
- Devolução Imediata: Chega de Esperar a Obra Terminar
Sabe aquela cláusula que diz “você só recebe de volta quando a obra estiver pronta”? A 3ª Turma considerou isso abusivo. A restituição deve ser imediata, conforme já estabelecia a Súmula 543 do STJ.
Afinal, se você está fazendo um distrato, por que deveria esperar anos para reaver seu dinheiro enquanto a incorporadora já o usou para tocar a obra?
Mas Calma: Nem Tudo É Tão Simples Quanto Parece no Distrato Imobiliário
Seria maravilhoso se eu pudesse dizer “pronto, está resolvido, todos os casos de distrato imobiliário seguirão essa regra”. Mas a verdade é que o Direito raramente é assim tão linear — e a honestidade intelectual exige que eu te conte o resto da história.
A Divergência Que Complica (E Muito) o Cenário do Distrato Imobiliário
Apenas um mês depois, em 20 de outubro de 2025, a 4ª Turma do STJ, sob relatoria da Ministra Isabel Gallotti, decidiu de forma diferente em um caso de distrato envolvendo taxa de fruição em lotes não edificados.
A 4ª Turma entendeu que no distrato imobiliário:
- A taxa de fruição pode ser cobrada mesmo em lotes sem construção
- A Lei do Distrato permite expressamente essa cobrança
- Cláusula penal e taxa de fruição podem ser cobradas cumulativamente
Isso contrasta frontalmente com o entendimento da 3ª Turma sobre distrato, que afastou a taxa de fruição em lotes não edificados.
O Que Isso Significa Para Você, Na Prática?
Significa que não existe uma resposta única e definitiva para todos os casos de distrato imobiliário. O resultado do seu distrato imobiliário pode variar conforme:
- Qual turma do STJ julgar (se chegar até lá)
- Qual tribunal regional analisar seu caso de distrato imobiliário
- As especificidades do seu contrato (patrimônio de afetação, fase da obra, tipo de imóvel)
- Se você teve ou não posse efetiva do imóvel
É provável que, em breve, o tema do distrato imobiliário seja levado à 2ª Seção do STJ para uniformização — mas até lá, vivemos nessa zona cinzenta que exige análise caso a caso de cada distrato imobiliário.
Como Funciona o Limite de 25% No Seu Bolso (Não Na Teoria) no Distrato Imobiliário
Vamos sair do abstrato e entrar no concreto do distrato imobiliário. Você pagou R$ 100.000,00 em parcelas de um apartamento. Precisou fazer o distrato imobiliário. O que acontece?
Cenário 1: Distrato Alinhado com a Decisão da 3ª Turma
Valores pagos: R$ 100.000,00
Retenções previstas no contrato de distrato imobiliário:
- Cláusula penal: 10% = R$ 10.000
- Despesas administrativas: 5% = R$ 5.000
- Comissão de corretagem: 6% = R$ 6.000
- Taxa de fruição: 5% = R$ 5.000
- Total de retenções no distrato imobiliário: 26% = R$ 26.000
Aplicando o limite de 25% no distrato imobiliário:
- Retenção máxima permitida: R$ 25.000
- Você recebe de volta: R$ 75.000
Cenário 2: Distrato Com Patrimônio de Afetação (Zona Cinzenta)
Aqui o distrato imobiliário complica. A Lei 13.786/2018 permite retenção de até 50% quando há patrimônio de afetação. Mas isso vale em relações de consumo no distrato imobiliário?
Há divergência no distrato:
- Algumas decisões aplicam os 50% previstos na lei
- Outras limitam a 25% com base no CDC
- A tendência recente (3ª Turma) é pela limitação em 25% no distrato imobiliário
Na prática: Se seu distrato envolve contrato com patrimônio de afetação, você está em uma área de maior incerteza jurídica. A análise do seu advogado será ainda mais crucial.
Cenário 3: A Tal da Taxa de Fruição no Distrato Imobiliário
Essa é uma das maiores polêmicas do distrato imobiliário. A taxa de fruição é cobrada pela “utilização” do imóvel enquanto você estava pagando.
Segundo a 3ª Turma (setembro/2025) sobre distrato :
- Não se aplica a lotes não edificados
- Se houver edificação E você teve posse efetiva, pode ser cobrada no distrato.
- Mas sempre dentro do limite global de 25%
Segundo a 4ª Turma (outubro/2025):
- Pode ser cobrada mesmo em lotes não edificados
- A Lei do Distrato permite expressamente
O que fazer? Documente tudo: você recebeu as chaves? Teve acesso ao imóvel? Usou de alguma forma? Se a resposta for não, você tem argumentos fortes para questionar essa cobrança no distrato imobiliário.
Seu Checklist Anti-Surpresas: 7 Passos Antes de Assinar
Se você está pensando em fazer um distrato agora, ou quer se prevenir para o futuro, aqui vai um roteiro prático que pode salvar seu patrimônio:
✅ Passo 1: Faça a Matemática da Verdade no Distrato Imobiliário
Pegue seu contrato de distrato e uma calculadora. Some todas as deduções previstas:
- Multa/cláusula penal
- Despesas administrativas
- Comissão de corretagem
- Taxa de fruição
- Tributos
- Qualquer outra “taxinha” escondida
Se passar de 25% e você for consumidor, acenda o sinal amarelo para o distrato imobiliário.
✅ Passo 2: Investigue o Patrimônio de Afetação no Distrato Imobiliário
Essa informação está no contrato e na matrícula do imóvel. Se houver patrimônio de afetação no distrato imobiliário:
- A incorporadora pode tentar aplicar retenção de até 50%
- Mas isso não é automático em relações de consumo
✅ Passo 3: Documente a Posse (Ou a Falta Dela) Para o Distrato Imobiliário
Isso é ouro para seu caso de distrato:
- Você recebeu as chaves? Quando?
- Teve acesso físico ao imóvel?
- Usou o imóvel de alguma forma?
- Há fotos, testemunhas, documentos?
Se não houve posse, a taxa de fruição no distrato fica muito mais difícil de justificar.
✅ Passo 4: Verifique o Prazo de Devolução no Distrato Imobiliário
Seu contrato de distrato diz que você só recebe depois que a obra terminar? Isso pode ser questionado com base:
- Na Súmula 543 do STJ
- Nas decisões recentes da 3ª Turma
- No princípio da boa-fé objetiva
✅ Passo 5: Organize Seus Documentos Para o Distrato Imobiliário
Você vai precisar de:
- Todos os comprovantes de pagamento
- E-mails e mensagens com a incorporadora
- Materiais publicitários originais (promessas de entrega, valorização, etc.)
- Fotos do imóvel e da obra
- Status atual da construção
✅ Passo 6: Entenda Seu Perfil de Comprador no Distrato Imobiliário
Você é consumidor ou não? Isso muda tudo no distrato imobiliário:
- Consumidor: comprou para morar, investir como pessoa física, uso próprio
- Não consumidor: investidor profissional, compra múltiplos imóveis para revenda
A caracterização impacta diretamente suas proteções no distrato imobiliário.
✅ Passo 7: Consulte Um Especialista ANTES de Assinar o Distrato Imobiliário
Não espere assinar o distrato imobiliário para depois descobrir que aceitou condições abusivas. Um advogado especializado em Direito Imobiliário e distrato imobiliário pode:
- Analisar as cláusulas do seu contrato
- Identificar pontos de questionamento no distrato imobiliário
- Negociar melhores condições
- Evitar que você perca dinheiro desnecessariamente
A Negociação Inteligente: Como Usar a Jurisprudência a Seu Favor
Aqui está um segredo que poucos te contam: a maioria dos casos de distrato imobiliário não precisa virar processo judicial. Uma negociação bem fundamentada pode resolver tudo de forma mais rápida e econômica.
Para Você, Comprador: Seus Trunfos na Mesa do Distrato Imobiliário
Argumento 1: A Decisão da 3ª Turma
“Conforme decisões recentes da 3ª Turma do STJ (REsp 2.106.548/SP e outros) sobre distrato, em relações de consumo, a retenção total não pode ultrapassar 25%. Meu contrato prevê retenções que somam [X%], o que caracteriza abusividade no distrato.”
Argumento 2: Ausência de Fruição
“Não recebi as chaves, não tive posse, não utilizei o imóvel. A cobrança de taxa de fruição no distrato não tem fundamento fático, conforme entendimento da 3ª Turma do STJ.”
Argumento 3: Devolução Imediata
“A Súmula 543 do STJ e as decisões recentes da 3ª Turma determinam a restituição imediata dos valores no distrato, sendo abusiva a cláusula que condiciona a devolução à conclusão da obra.”
Argumento 4: Boa-Fé Objetiva
“Estou agindo de boa-fé, comunicando formalmente minha intenção de distrato. Retenções excessivas violam o princípio da função social do contrato e do equilíbrio contratual.”
Para Incorporadoras: A Estratégia da Razoabilidade no Distrato
Se você representa uma incorporadora, aqui vai um conselho sincero sobre distrato: a jurisprudência está mudando, e resistir cegamente pode sair mais caro.
Avalie com Critério o Distrato:
- Realmente há relação de consumo? (Na maioria dos casos de distrato imobiliário, sim)
- Há patrimônio de afetação? (Isso ainda dá alguma margem de discussão)
- Você consegue comprovar os custos efetivamente incorridos?
- Em que fase está a obra?
Seja Transparente:
- Apresente planilhas detalhadas de custos
- Demonstre o impacto real no empreendimento
- Evite cláusulas genéricas sem comprovação
Considere o Custo-Benefício:
- Um processo judicial custa tempo e dinheiro
- A tendência jurisprudencial está favorável ao consumidor
- Um acordo razoável pode ser melhor para todos
Os Detalhes Que Ninguém Te Conta (Mas Que Podem Mudar Tudo no Distrato Imobiliário)
Detalhe 1: O Momento da Assinatura do Contrato Importa no Distrato Imobiliário
- Contratos anteriores a dezembro/2018: Não se aplicam os percentuais da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018)
- Contratos posteriores: Aplicam-se os percentuais, mas com as nuances do CDC em relações de consumo
Detalhe 2: A Fase da Obra É Determinante no Distrato Imobiliário
- Obra em fase inicial: Menor justificativa para retenções elevadas (a incorporadora teve menos custos)
- Obra em fase avançada: Maior impacto do distrato imobiliário no empreendimento (mais custos já incorridos)
- Obra concluída: Situação específica de distrato que requer análise diferenciada
Detalhe 3: Comprovação É Tudo no Distrato Imobiliário
Incorporadoras precisam comprovar os custos efetivamente incorridos no distrato. Deduções genéricas como “despesas administrativas” sem detalhamento tendem a ser reduzidas ou afastadas pelos tribunais em casos de distrato.
Detalhe 4: A Caracterização da Relação de Consumo Não É Automática no Distrato Imobiliário
Embora na maioria dos casos de distrato haja relação de consumo, existem exceções:
- Investidor profissional que compra múltiplos imóveis
- Pessoa jurídica que adquire para revenda
- Compra para atividade empresarial
Nesses casos, a proteção do CDC pode não se aplicar ao distrato, e os percentuais da Lei do Distrato ganham mais força.
Prevenção: O Melhor Distrato Imobiliário É Aquele Que Não Acontece
Sei que você veio aqui para entender sobre distrato imobiliário, mas deixa eu te contar algo importante: muitos casos de distrato imobiliário poderiam ser evitados com mais transparência e planejamento desde o início.
Para Incorporadoras e Imobiliárias: A Transparência Que Evita o Distrato Imobiliário
Vendas Honestas:
- Informações realistas sobre prazos de entrega
- Clareza sobre custos totais (não apenas o valor do imóvel)
- Explicação detalhada sobre o que acontece em caso de distrato imobiliário
- Evitar promessas exageradas de valorização
Contratos Claros Sobre Distrato Imobiliário:
- Cláusulas de retenção detalhadas e justificadas para eventual distrato imobiliário
- Informação explícita sobre patrimônio de afetação
- Prazo de devolução definido claramente no distrato imobiliário
- Exemplos práticos de cálculo de retenção
Relacionamento Contínuo:
- Comunicação regular sobre o andamento da obra
- Canais abertos para dúvidas e renegociações (evitando o distrato imobiliário)
- Flexibilidade em casos de dificuldades financeiras comprovadas
Para Compradores: A Diligência Que Protege do Distrato Imobiliário
Antes de Assinar:
- Leia todo o contrato (sim, aquelas 50 páginas, especialmente as cláusulas sobre distrato imobiliário)
- Consulte um advogado especializado
- Pesquise a reputação da incorporadora (Reclame Aqui, Google, conhecidos)
- Entenda sua real capacidade financeira (não apenas hoje, mas nos próximos anos)
- Visite a obra e conheça outros empreendimentos da incorporadora
Durante o Contrato:
- Guarde todos os comprovantes e comunicações
- Acompanhe o andamento da obra pessoalmente
- Mantenha seus pagamentos em dia
- Comunique imediatamente qualquer dificuldade financeira (antes de precisar do distrato imobiliário)
Ao Primeiro Sinal de Problema:
- Não espere a situação se agravar até precisar do distrato imobiliário
- Busque renegociação antes de atrasar pagamentos
- Considere alternativas (venda do contrato, permuta, etc.)
- Consulte um advogado para avaliar suas opções antes do distrato imobiliário
Seu Plano de Ação: O Que Fazer Agora Com o Distrato
Você chegou até aqui, absorveu um monte de informação sobre distrato imobiliário, e agora está se perguntando: “Ok, mas o que eu faço com tudo isso?”
Se Você Está Pensando em Distrato Imobiliário AGORA:
Passo 1 (Esta Semana) – Preparação:
- Reúna toda a documentação do contrato
- Faça o cálculo das retenções previstas
- Identifique se há patrimônio de afetação
- Documente se houve ou não posse do imóvel
Passo 2 (Próximos 7 Dias) – Consultoria Sobre:
- Consulte um advogado especializado em Direito Imobiliário
- Apresente toda a documentação reunida
- Discuta as especificidades do seu caso
- Avalie as chances de êxito em negociação vs. judicialização
Passo 3 (Após Consulta Jurídica) – Negociação:
- Se viável, tente negociação extrajudicial primeiro
- Use a jurisprudência recente como base de argumentação
- Documente todas as tratativas
- Estabeleça prazos claros para resposta
Passo 4 (Se Necessário) – Judicialização:
- Judicialize com base em análise jurídica fundamentada
- Apresente toda a documentação organizada
- Cite os precedentes aplicáveis ao seu caso específico
Se Você Está Comprando um Imóvel AGORA:
Antes de Assinar:
- Leia as cláusulas com atenção especial
- Calcule quanto você perderia em diferentes cenários
- Verifique se há patrimônio de afetação
- Negocie eventuais cláusulas abusivas ANTES de assinar
- Consulte um advogado para revisão do contrato
Ao Assinar:
- Guarde cópia de todos os documentos
- Fotografe o material publicitário
- Registre todas as promessas verbais por escrito
- Mantenha um arquivo organizado desde o início
Se Você É Incorporadora ou Imobiliária:
Revisão Imediata das Cláusulas:
- Analise seus contratos-padrão à luz da jurisprudência recente
- Verifique se a soma das retenções respeita o limite de 25%
- Ajuste cláusulas de prazo de devolução
- Garanta transparência sobre patrimônio de afetação
Capacitação:
- Treine suas equipes sobre as mudanças jurisprudenciais
- Estabeleça processos de negociação
- Crie protocolos de documentação de custos
- Implemente governança comercial
Estratégia:
- Considere acordos extrajudiciais como primeira opção
- Seja transparente sobre custos e impactos
- Mantenha relacionamento próximo com clientes
- Invista em reputação e confiança
A Verdade Que Precisa Ser Dita: Não Existe Fórmula Mágica Para Distrato
Eu poderia terminar este texto te dizendo que agora você tem todas as respostas. Mas seria desonesto da minha parte.
A verdade é que cada caso de distrato é único. A jurisprudência sobre distrato está em construção, há divergências entre as turmas do STJ, e o resultado do seu dependerá de inúmeros fatores específicos:
- As cláusulas exatas do seu contrato imobiliário
- Se há ou não patrimônio de afetação
- Se você teve posse do imóvel
- A fase da obra
- A caracterização ou não de relação de consumo
- A turma ou tribunal que julgar seu caso
- A qualidade da sua documentação
- A habilidade de negociação das partes
O que as decisões de setembro de 2025 trouxeram foi direção, não certeza absoluta. Elas indicam uma tendência de maior proteção ao consumidor, limitação de retenções abusivas, e exigência de devolução imediata.
Mas entre a tendência e a decisão final do seu distrato, há um caminho que precisa ser percorrido com cuidado, documentação, estratégia e, sim, orientação jurídica especializada.
Conclusão: Segurança Jurídica em Construção no Distrato Imobiliário (Literalmente)
O mercado imobiliário brasileiro está amadurecendo. As decisões de setembro de 2025 da 3ª Turma do STJ são mais um tijolo nessa construção de relações mais equilibradas, transparentes e justas entre compradores e incorporadoras.
Não é o fim da história — é um capítulo importante dela.
Se você é comprador, essas decisões te dão argumentos mais fortes para negociar e questionar retenções abusivas. Mas não te dão garantia automática de vitória.
Se você é incorporadora, essas decisões são um sinal claro de que a jurisprudência está caminhando para maior proteção do consumidor. Adaptar-se a essa realidade não é apenas prudência jurídica — é estratégia de negócio.
E se você está pensando em comprar um imóvel, essas decisões são um lembrete de que contratos importam, cláusulas têm consequências, e conhecimento é, literalmente, dinheiro no seu bolso.
O distrato deixou de ser aquele território obscuro onde “quem desiste perde tudo”. Está se tornando um campo com regras mais claras, limites mais definidos, e proteções mais efetivas.
Mas para navegar com segurança, você precisa de três coisas: informação (que você acabou de absorver), documentação (que você precisa organizar), e orientação especializada (que você não deve dispensar).
DISCLAIMER LEGAL OBRIGATÓRIO
Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e educacional, não constituindo consulta jurídica, parecer ou aconselhamento legal. A jurisprudência sobre distrato imobiliário é casuística e varia conforme as circunstâncias específicas de cada contrato, a turma julgadora, o tribunal regional e outros fatores. Os percentuais e prazos mencionados são baseados em decisões recentes, mas não garantem resultado idêntico em outros casos.
Recomenda-se fortemente a consulta com advogado especializado em Direito Imobiliário antes de qualquer decisão. Somente um profissional habilitado, após análise detalhada do seu contrato e documentação, poderá fornecer orientação adequada ao seu caso específico.
Cada caso de distrato é único, e decisões informadas fazem toda a diferença no resultado final.
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