contrato de aluguel
Étic Imóveis

Contrato de Locação

Você com certeza conhece alguém que já teve problemas com contrato de aluguel, não é mesmo?

Aquele vizinho ou parente que não leu uma cláusula que lhe ocasionou em uma boa perda de dinheiro?

Eu sei.. infelizmente isso é mais normal do que você pensa.

Por isto, criamos este guia para ajudar a entender e a criar um Contrato de Aluguel simples, desde o início.

Existem diversas opções de casas e salas comerciais, galpões e apartamentos.

Entretanto, após escolher a opção ideal para suas necessidades e o seu bolso, o locatário precisa ficar atento a diversos detalhes para não ter dores de cabeça.

No contrato de locação, o locador também deve se cercar de todos cuidados para não colocar seu imóvel em risco.

Nesta matéria você verá:

Contrato de Aluguel

Visão Geral do Contrato de Aluguel

contrato de aluguel simples envolve diversos temas e cláusulas que precisam ser bem esclarecidas.

Trata-se de um documento essencial para reunir todas as garantias, deveres e direitos de inquilinos e proprietários.

Seja você proprietário de

O primeiro passo é que ambos procurem uma imobiliária de confiança e de credibilidade para garantir o sucesso do negócio, tanto o locador que precisa ter a tranquilidade de ter a chave em mãos de um imóvel para sua nova morada ou estabelecimento comercial.

E também o locatário para ter a certeza que o seu imóvel estará longe de qualquer problema.

contrato de aluguel simples varia conforme as características do imóvel, em condomínios, por exemplo, é imprescindível definir o que cabe ao inquilino no pagamento da taxa condominial.

Da mesma forma, compete a quem aluga pagar contas de luz, água, gás e IPTU (Deve ser definido em contrato).

Mas algumas taxas podem ser de responsabilidade do locador, como as relativas à conservação do prédio ou a taxa de incêndio cobrada por algumas prefeituras.

O importante é que as divisões de todas as responsabilidades de pagamentos de despesas sejam discriminadas no contrato.

Se atente também aos prazos de início e vigência do contrato. É importante definir, em caso de venda do imóvel, qual será o prazo de saída e também a preferência de compra por parte do Inquilino pelo mesmo valor ofertado ao mercado.

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Laudo de Vistoria do imóvel

laudo de vistoria

Ao assinar o contrato de aluguel é imprecindível que se faça o LAUDO DE VISTORIA.

Normalmente ele é anexado ao contrato de Locação como parte integrante do contrato.

O Laudo de vistoria é o documento que irá garantir e assegurar, com fotos e detalhes, qual a atual condição do imóvel, como ele está sendo entregue, se há algum tipo de infiltração ou problemas estruturais, entre outros problemas que possam ser apresentados na entrega do imóvel.

Podemos citar como exemplo:

– Infiltração nas paredes

– Problemas na parte elétrica

– Problemas na parte Hidráulica

– Armários com cupim

– Armários e janelas sem a devida manutenção

– Pintura do imóvel

– Condição dos móveis

– Eletrodomésticos funcionando

Enfim, deve-se documentar tudo através do Laudo para garantir a ambas as partes de que o imóvel será entregue da forma que ele foi recebido.

Exceção: O imóvel está com problemas hidráulicos e fica acordado, em contrato, que o inquilino ficará responsável pela obra e será bonificado com uma isenção de 3 alugueis, por exemplo.

Importante ressaltar também que as condições de devolução imóvel devem estar claras no contrato de locação.

Estabelecendo, por exemplo, se o locatário pode realizar benfeitorias no imóvel?

Se deve arcar com as despesas de infraestrutura se for modificá-las?

Em geral, os contratos preveem que obras emergências no imóvel alugado são de responsabilidade do locador e quaisquer mudanças meramente estéticas (caso permitidas) promovidas pelo locatário devem ser desfeitas ao fim do contrato.

Outro ponto bastante comum é a exigência de que o inquilino pinte o imóvel antes de entregar as chaves.

Assim, é importante que, ao lado do corretor de sua confiança, o proprietário faça um registro fotográfico do imóvel e também uma inspeção minuciosa para documentar o estado do imóvel no momento da locação.

Tipos de Garantia

Todo contrato de contrato de aluguel de imóvel exige algum tipo de garantia.

Essa garantia é que vai garantir que o pagamento dos alugueis e o acordo feito será cumprido, sem prejuízo para nenhuma das partes.

Lembrando que essa garantia é firmada no início da locação e deve ser registrado no Contrato de Aluguel por qual tipo de garantia o imóvel está sendo assegurado.

Atualmente, existem 4 tipos de garantia.

  • Caução: o inquilino deposita um valor antecipado, sendo que a quantia deve ser devolvida ao fim do contrato. De acordo com a legislação brasileira, o valor máximo da caução nunca deve ultrapassar o equivalente a três aluguéis.
  • Fiador o locatário indica uma ou mais pessoas a quem o locador possa cobrar a dívida em caso de atrasos ou inadimplência. Em geral, exige-se que o fiador tenha imóveis em seu nome ou ao menos renda superior ao valor do aluguel.
  • Seguro-fiança: uma alternativa parecida com a fiança comum, com a diferença que o papel do fiador passa a ser exercido por uma pessoa jurídica.
  • Capitalização: Uma empresa fica responsável em guardar o valor disponibilizado no início do contrato e, caso não exista nenhum dano no imóvel, atraso de aluguel ou outros itens, é devolvido corrigido integralmente ao locatário no fim do contrato de aluguel.

Caso você tenha alguma dúvida sobre as condições, regras e o contrato de  aluguel de imóvel, entre em contato com nossa imobiliária na Mooca.

Temos esse post especificando melhor cada tipo de garantia.

 

Proprietário de imóvel para alugar?

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Criando um Contrato – Passo a Passo

Já falamos um pouco sobre uma visão geral do contrato de locação de imóvel, laudo de vistoria e as garantias.

Agora vamos falar sobre quais são os itens indispensáveis para você colocar no seu contrato.

Você deve qualificar as partes como LOCADOR e LOCATÁRIO.

Locador é a pessoa que é Proprietária do imóvel e você deve adicionar estes dados dela:

  • Nome completo
  • Nacionalidade
  • CPF
  • Profissão
  • Endereço completo

Locatário é a pessoa que está alugando este imóvel. Sendo assim você deve colocar os mesmos dados do locador acima:

  • Nome completo
  • Nacionalidade
  • CPF
  • Endereço completo*Lembrando que no caso do Locador ou o Locatário ser casado é necessário adicionar os mesmos dados do cônjuge.Contrato de aluguel inicioDepois de qualificar, você deve abaixo descrever qual é o imóvel objeto desta locação.Cláusula 1a-) A(o) locadora(o) coloca a disposição do(a) locatário(a) um imóvel residencial novo (primeira locação), situado na rua ____________________________ com _____ metros e ____ vagas.Cláusula 2a-)O imóvel, objeto da presente locação destina-se exclusivamente a fins _____________ , não podendo ter outra destinação, sem autorização escrita da(o) locadora(o). Seu uso é exclusivo dos locatários.

VALORES E VENCIMENTOS

Na próxima cláusula você deverá informar o valor acordado do aluguel.
Lembre-se de que você deve escolher se vai colocar o contrato com o valor do Pacote total ( Aluguel + Condomínio + Iptu) ou discriminá-lo de forma que fique claro o valor de cada um.

  •  Cláusula 3a-)Em contra prestação os locatários se comprometem a pagar o Iptu e o Condomínio da unidade descrita mais o aluguel mensal de ________________

Observação: Nesta cláusula você deve indicar qual será o indice de reajuste: Ex: IGPM.

Nesta cláusula 4a você deverá descrever o dia de vencimento e como será feito o pagamento ao LOCADOR.

Cláusula 4a-)  Os aluguéis e encargos deverão ser pagos através de recibos até a data de seu vencimento no dia ______ e deverá ser pago através de _____ no dia do vencimento para ___________.

Na cláusula 5 você deve descrever quem ficará responsável pelo pagamento da conta de luz, gas e outros custos.

Cláusula 5a) Fica a cargo do locatário o pagamento das contas de luz, iptu, gás, água, condomínio, inerentes ao imóvel.

É importante definir como serão pagos estes encargos. Se através de administradora ou diretamente ao LOCADOR.

 Na cláusula 6a você deverá descrever sobre a multa em caso de falta de pagamento.

Cláusula 6a-) O atraso no pagamento do aluguel e demais encargos previstos neste contrato, onera o(a) locatário(a) com multa de ____%(___ por cento) sobre o valor total do débito e juros de mora de ___%(por cento) ao mês de atraso e a atualização monetária se o atraso for superior a 30(trinta) dias de acordo com a Lei.

Prazo da Locação

Nas cláusulas seguintes você deverá descrever o prazo de duração.

 Cláusula 7a-)  Este contrato terá a duração  de ___ (_____) meses, tendo o seu inicio no dia 07/04/2018 (Sete de Abril de 2018) e o seu término no dia 06/10/2021 ( Seis de Outubro de 2021) data em que o imóvel deverá ser desocupado e entregue, livre de pessoas, independentemente de qualquer aviso ou notificação.

 PARÁGRAFO PRIMEIRO:
Neste parágrao você deverá colocar tudo que ficará dentro do imóvel, como por exemplo, eletrodomésticos, móveis, mesas, etc.

Descreva da melhor forma possível, inclusive com as condições em que se encontra.

Estado do Imóvel, Vistoria e Conservação

Nas próximas cláusulas você deverá descrever o estado atual que o imóvel se encontra, pontuar sobre modificações com o consentimento do LOCADOR e conservação do imóvel.

Cláusula 9a-) As benfeitorias poderão ser realizadas pelo LOCATÁRIO, somente com autorização expressa do Locador, ficando desde já registrada a renuncia expressa ao exercício do direito de retenção ou de indenização por qualquer benfeitoria realizada no imóvel.

Exceto em acordo extra-contratual.

 

PARÁGRAFO PRIMEIRO– Tendo recebido o imóvel objeto deste contrato em perfeito estado de conservação e limpeza, com suas partes elétricas e hidráulicas em perfeito funcionamento, obriga-se o LOCATÁRIO, quando do término da locação a restituí-lo nas mesmas condições em que o encontrou.

 

PARÁGRAFO SEGUNDO– Para a entrega das chaves do imóvel, finda ou rescindida a presente locação,o LOCATÁRIO se obriga a notificar a LOCADORA de sua intenção, com 90 (noventa) dias de antecedência, para a apuração de eventuais danos e reparos no imóvel, previstos neste contrato.

 Cláusula 10a-) O locatário obriga-se a permitir que durante a vigência do contrato, a locadora vistorie integralmente o imóvel locado, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos, ou da ação em pagamento, uma vez que tenha exercido direito de preferência para adquiri-lo.

Cláusula 11a-)O locatário não poderá ceder, sublocar nem emprestar o imóvel, no todo ou em partes.

Cláusula 12a-)  Fica o locatário obrigado, ainda a levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais perturbações de terceiros.

Cláusula 13a-)O imóvel objeto do presente contrato será segurado contra incêndio, a apólice será emitida em nome do locador por quantia nunca inferior a 100(cem) vezes o valor do aluguel, ou conforme avaliação do perito da Cia Seguradora, reajustado anualmente pelos índices oficiais de correção. Ficando por conta da locatária o pagamento das despesas do seguro incêndio.

Garantia Locatícia

Nesta cláusula você deve descrever qual tipo de garantia foi escolhida no contrato de locação e como será feito esta garantia. Caso não tenha visto, veja no menu a parte de GARANTIAS.

Cláusula 14a-) Fica acordado entre as partes que o tipo de garantia escolhido para locação será __________________ e deverá ser feito da seguinte maneira ______________.

Cláusula 15a-) Se por algum motivo o objeto deste contrato ficar sem garantia, deverá ser apresentada outra de forma imediata. A não apresentação de uma nova garantia dará causa a solução do presente contrato, ficando o locatário obrigado a entregar o imóvel de imediato.

 

Multas e Demais Cláusulas

Clausula 16aNenhuma intimação dos Serviços de Saúde Publica Estadual ou Municipal, será motivo para o locatário abandonar o imóvel ou pedir a rescisão deste contrato, salvo previa vistoria judicial, que confirme o imóvel inabitável.

Cláusula 17ª) A locadora e o locatário obriga-se a respeitar o presente contrato em todas as suas clÁusulas e condições, tal como se acha redigido, incorrendo o contratante infrator na multa correspondente a 3 (três) vezes o valor do aluguel mensal vigente a época da infração, para a parte inocente se considerar simultâneamente rescindida a locação.

Cláusula 18ª) O presente contrato é intransferível, não podendo ser alterado por nenhum dos responsáveis por esta locação sem a prévia anuência do LOCADOR.

Cláusula 19ª) LOCATÁRIO obriga-se quando do recebimento das chaves do imóvel a providenciar a transferência para seu nome das contas de energia elétrica, gás e água junto as concessionárias, no prazo improrrogável de 30(trinta) dias contados da data de celebração deste contrato, sob pena de responsabilizar-se por eventuais débitos anteriores e caracterizar-se infração contratual.

E, por estarem ajustados assinam o presente contrato, que é regido pela legislação em vigor, especialmente a Lei nº 8.245/91, alterada pela Lei 12.112/10 , em 03(quatro) vias ante as duas testemunhas.

São Paulo, ____ de _________ de _____

__________________________________
LOCADOR

__________________________________
LOCATÁRIO

__________________________________
TESTEMUNHAS

*Você já conhece sobre a Garantia com Cartão de Crédito?

Importante!

Este contrato de locação foi feito de forma genérica, é muito importante ressaltar que cada negociação tem suas particularidades.
Se você tiver alguma dúvida quanto as cláusulas fique à vontade para nos questionar.

Caso seu caso exija muitos pontos em específicos a serem colocados no contrato, consulte uma imobiliária para lhe auxiliar neste processo e evitar surpresas desagradáveis!

Se você esta pensando em alugar como LOCATARIO, é imprescindível que veja nosso GUIA DO INQUILINO, para fazer o melhor negócio!

Conheça os 5 maiores erros dos locadores

Perguntas e Respostas

1 – Quais são as partes de um contrato de aluguel ou locação?

No contrato de locação existe:

  1. Proprietário (Locador)
    É a pessoa que se diz ser dona legítima do imóvel a ser aluguado e que deverá comprovar através de documentos, seja na matrícula do imóvel ou através da escritura dele.
  2. Inquilino (Locatário)
    É a pessoa que estará alugando este imóvel e, em troca de sua utilização, fará um pagamento que pode ser determinado se mensal ou anual para o Proprietário (Locador) deste imóvel.
  3. Administradora
    Nos casos de locação é comum existir a figura da Administradora, que é uma imobiliária ou empresa que ficará responsável pela análise da documentação, administração e repasse dos alugueis, elaboração do contrato e demais obrigações até que o contrato se encerre.
  4. Fiador
    Pessoa que deixa como Garantia um imóvel, assegurando assim que a locação será respeitada e cumprida com as obrigações conforme a lei.
  5. Financeira
    Empresa que participa da garantia, seja através de título de capitalização ou até mesmo seguro fiança, intermediando os valores acordados e garantindo a segurança do aluguel.

    Qual a vigência do contrato de
    aluguel residencial?
    Segundo a lei do inquilinato o contrato de locação residencial pode ser feito pelo período de 30 meses e poderá ser renovado ao término dele automaticamente, caso seja vontade de ambas as partes.Qual lei que rege os contratos de aluguel?
    A lei que rege esses contratos de aluguel é a Lei do Inquilinato – LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991.


    Quais os documentos necessários para fazer um  contrato de aluguel de imóvel residencial?
    Normalmente são pedidos os seguintes documentos:

    – Rg
    – Cpf
    – Comprovante de Renda
    – Comprovante de Residencia
    – Certidão de Nascimento ou CasamentoPode aumentar o valor do aluguel durante o contrato?
    Durante o contrato só pode haver mudança no  valor do aluguel se houver concordância do Locador e Locatário e que isso seja anexado ao contrato inicial. Sem essa concordância o locador só podera pedir revisão após 3 anos de aluguel

    Qual é o índice de reajuste do contrato de aluguel?
    O índice mais utilizado no reajuste do aluguel  é o IGPM (Índice geral de preços de Mercado) que deve ser corrigido a cada 12 meses no valor do aluguel.

Todas essas dicas são muito importantes para evitar problemas no caso de uma rescisão de contrato.

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