Contrato de aluguel: como fazer? Veja um modelo

Problemas com contrato de aluguel de imóvel: se você nunca teve, seguramente conhece alguém que já passou por isso!

De fato, o processo de locação de um imóvel pode ser muito difícil. Criar um contrato de aluguel bastante detalhado e esclarecedor ajuda a evitar traumas para todos os envolvidos. A questão é: como fazer um contrato de aluguel eficiente?

Saber fazer um contrato de aluguel da maneira correta é fundamental para não ter nenhuma dor de cabeça no futuro e garantir todos os seus direitos. Um contrato bem-feito atende às exigências legais do processo e protege tanto o locador quanto o locatário. Quer saber como fazer um contrato de aluguel eficaz? Então continue lendo este artigo!

O que é e qual a importância do contrato de aluguel?

O contrato de aluguel é um documento essencial, que reúne todas as garantias, os direitos e os deveres de inquilinos e proprietários de imóveis. Nele, devem constar todas as informações relacionadas ao aluguel de um imóvel.

Trata-se de um documento criado para dar proteção jurídica às partes e traz diversos temas e cláusulas que precisam ser bem esclarecidas para não haver mal-entendidos nem prejuízos financeiros.

Isso é importante para os locadores, que precisam ter a tranquilidade de estarem resguardados contra qualquer imprevisto, e para os locatários, que, com um bom contrato, podem ter a certeza de que o seu imóvel não sofrerá nenhum dano nem haverá qualquer problema no processo de locação.

As cláusulas presentes no contrato de aluguel variam conforme as características do imóvel e os acordos firmados entre as partes. Em condomínios, por exemplo, é imprescindível definir em contrato o que cabe ao inquilino no pagamento da taxa condominial, bem como no que diz respeito a contas de luz, água, gás e IPTU, taxas de conservação, entre outras despesas.

O importante é que as divisões de todas as responsabilidades de pagamentos de despesas sejam discriminadas no contrato. Atente também aos prazos de início e vigência do contrato de aluguel. É importante definir, em caso de venda do imóvel, qual será o prazo de saída e também a preferência de compra por parte do inquilino pelo mesmo valor ofertado ao mercado.

Vale ressaltar que um contrato de aluguel bem-feito deve seguir a Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91) como norte.  Quando o aluguel é feito sem contrato, ou o contrato não está claro e detalhado o bastante, é comum haver litígios que acabam indo parar no juizado ou nos órgãos de defesa do consumidor. Um contrato bem-redigido, com todas as cláusulas explicadas, ajuda a evitar esse problemão.   

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Como fazer um contrato de aluguel simples

Antes de mais nada, é preciso deixar claro que existem vários tipos de contrato de aluguel. De acordo com a Lei do Inquilinato, os contratos podem ser de locação residencial, locação não residencial (também chamada de locação comercial) e locação por temporada. Cada um deles tem suas próprias regras, e é preciso atentar a elas.

O contrato de locação residencial diz respeito ao aluguel de imóveis destinados à moradia dos inquilinos. Já o contrato de locação não residencial/comercial está relacionado ao aluguel de imóveis destinados à realização de atividades profissionais ou econômicas. E o contrato de locação por temporada diz respeito à locação de imóveis por um curto período (no máximo 90 dias). É um modelo muito comum no aluguel de casas de veraneio.

No contrato, deve constar a finalidade do imóvel alugado, bem como outras cláusulas que detalharemos a seguir. A estrutura correta do contrato e informações completas e detalhadas são imprescindíveis para um processo de locação tranquilo para ambas as partes.

Confira, abaixo, algumas cláusulas que não podem faltar num bom contrato de aluguel:

Objeto do contrato

A primeira coisa a ser feita é definir o objeto do contrato, ou seja, o imóvel que será alugado. É preciso determinar a sua finalidade (moradia, temporada ou atividades comerciais), e adicionar uma descrição detalhada.

Termo de vistoria

O termo de vistoria é o documento que irá garantir e assegurar, com fotos e detalhes, qual a atual condição do imóvel, como ele está sendo entregue, se há algum tipo de infiltração ou problemas estruturais, entre outros problemas que possam ser apresentados na entrega do imóvel.

O contrato de aluguel deve incluir informações sobre a vistoria do imóvel, com os detalhes do estado em que ele foi entregue ao locador e em que deve ser devolvido ao fim da vigência do contrato.

Valor do aluguel

Evidentemente, é preciso determinar o valor do aluguel, bem como a taxa de reajuste anual. Para isso, é preciso fazer uma avaliação e cobrar um valor dentro da média de mercado.

Prazos

Também é necessário definir o prazo do contrato, já que ele interfere na precificação do aluguel. Em geral, o padrão para a locação residencial é 30 meses, enquanto para a locação comercial os prazos são mais flexíveis. De qualquer forma, isso precisa constar no contrato de aluguel.

Garantias

Outro item essencial em um contrato de aluguel são as garantias locatícias, como depósito caução, fiador, título de capitalização ou seguro-fiança.

Dica: Confira esse outro post para entender melhor cada tipo de garantia

Penalidades

Por fim, também não devem faltar as informações acerca das penalidades impostas ao inquilino que descumprir alguma cláusula do contrato.

Confira um exemplo de modelo de contrato de aluguel

Já falamos um pouco sobre uma visão geral do contrato de locação de imóvel, laudo de vistoria e as garantias.
Agora vamos falar sobre quais são os itens indispensáveis para você colocar no seu contrato, dando um exemplo de estrutura abaixo.

Primeiramente, você deve qualificar as partes como LOCADOR e LOCATÁRIO.

Locador é a pessoa que é proprietária do imóvel e você deve adicionar estes dados dela:

• Nome completo;
• Nacionalidade;
• CPF;
• Profissão;
• Endereço completo.

Dica: Não deixe de ver também os 5 maiores erros dos locadores

Locatário é a pessoa que está alugando este imóvel. Sendo assim você deve colocar os mesmos dados do locador acima:

• Nome completo;
• Nacionalidade;
• CPF;
• Endereço completo.

*Lembrando que no caso do locador ou o locatário ser casado é necessário adicionar os mesmos dados do cônjuge.

Depois de qualificar, você deve abaixo descrever qual é o imóvel objeto desta locação.

Cláusula 1a-) A(o) locadora(o) coloca a disposição do(a) locatário(a) um imóvel residencial novo (primeira locação), situado na rua ____________________________ com _____ metros e ____ vagas.

Cláusula 2a-)O imóvel, objeto da presente locação destina-se exclusivamente a fins _____________ , não podendo ter outra destinação, sem autorização escrita da(o) locadora(o). Seu uso é exclusivo dos locatários.

VALORES E VENCIMENTOS

Na próxima cláusula você deverá informar o valor acordado do aluguel.

Lembre-se de que você deve escolher se vai colocar o contrato com o valor do Pacote total ( Aluguel + Condomínio + Iptu) ou discriminá-lo de forma que fique claro o valor de cada um.

Cláusula 3a-)Em contra prestação os locatários se comprometem a pagar o Iptu e o Condomínio da unidade descrita mais o aluguel mensal de ________________

Observação: Nesta cláusula você deve indicar qual será o indice de reajuste: Ex: IGPM.

Nesta cláusula, a 4a, você deverá descrever o dia de vencimento e como será feito o pagamento ao LOCADOR.

Cláusula 4a-) Os aluguéis e encargos deverão ser pagos através de recibos até a data de seu vencimento no dia ______ e deverá ser pago através de _____ no dia do vencimento para ___________.

Na cláusula 5 você deve descrever quem ficará responsável pelo pagamento da conta de luz, gas e outros custos.

Cláusula 5a–) Fica a cargo do locatário o pagamento das contas de luz, iptu, gás, água, condomínio, inerentes ao imóvel.

É importante definir como serão pagos estes encargos. Se através de administradora ou diretamente ao LOCADOR.

Na cláusula 6a você deverá descrever sobre a multa em caso de falta de pagamento.

Cláusula 6a-) O atraso no pagamento do aluguel e demais encargos previstos neste contrato, onera o(a) locatário(a) com multa de ____%(___ por cento) sobre o valor total do débito e juros de mora de ___%(por cento) ao mês de atraso e a atualização monetária se o atraso for superior a 30(trinta) dias de acordo com a Lei.

PRAZO DA LOCAÇÃO

Nas cláusulas seguintes você deverá descrever o prazo de duração.

Cláusula 7a-) Este contrato terá a duração de ___ (_____) meses, tendo o seu inicio no dia 07/04/2018 (Sete de Abril de 2018) e o seu término no dia 06/10/2021 ( Seis de Outubro de 2021) data em que o imóvel deverá ser desocupado e entregue, livre de pessoas, independentemente de qualquer aviso ou notificação.

PARÁGRAFO PRIMEIRO:

Neste parágrao você deverá colocar tudo que ficará dentro do imóvel, como por exemplo, eletrodomésticos, móveis, mesas, etc.

Descreva da melhor forma possível, inclusive com as condições em que se encontra.

ESTADO DO IMÓVEL, VISTORIA E CONSERVAÇÃO

Nas próximas cláusulas você deverá descrever o estado atual que o imóvel se encontra, pontuar sobre modificações com o consentimento do LOCADOR e conservação do imóvel.

Cláusula 9a-) As benfeitorias poderão ser realizadas pelo LOCATÁRIO, somente com autorização expressa do Locador, ficando desde já registrada a renuncia expressa ao exercício do direito de retenção ou de indenização por qualquer benfeitoria realizada no imóvel.

Exceto em acordo extra-contratual.

PARÁGRAFO PRIMEIRO– Tendo recebido o imóvel objeto deste contrato em perfeito estado de conservação e limpeza, com suas partes elétricas e hidráulicas em perfeito funcionamento, obriga-se o LOCATÁRIO, quando do término da locação a restituí-lo nas mesmas condições em que o encontrou.

PARÁGRAFO SEGUNDO– Para a entrega das chaves do imóvel, finda ou rescindida a presente locação,o LOCATÁRIO se obriga a notificar a LOCADORA de sua intenção, com 90 (noventa) dias de antecedência, para a apuração de eventuais danos e reparos no imóvel, previstos neste contrato.

Cláusula 10a-) O locatário obriga-se a permitir que durante a vigência do contrato, a locadora vistorie integralmente o imóvel locado, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos, ou da ação em pagamento, uma vez que tenha exercido direito de preferência para adquiri-lo.

Cláusula 11a-)O locatário não poderá ceder, sublocar nem emprestar o imóvel, no todo ou em partes.

Cláusula 12a-) Fica o locatário obrigado, ainda a levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais perturbações de terceiros.

Cláusula 13a-)O imóvel objeto do presente contrato será segurado contra incêndio, a apólice será emitida em nome do locador por quantia nunca inferior a 100(cem) vezes o valor do aluguel, ou conforme avaliação do perito da Cia Seguradora, reajustado anualmente pelos índices oficiais de correção. Ficando por conta da locatária o pagamento das despesas do seguro incêndio.

GARANTIA LOCATÍCIA

Nesta cláusula você deve descrever qual tipo de garantia foi escolhida no contrato de locação e como será feita.

Cláusula 14a-) Fica acordado entre as partes que o tipo de garantia escolhido para locação será __________________ e deverá ser feito da seguinte maneira ______________.

Cláusula 15a-) Se por algum motivo o objeto deste contrato ficar sem garantia, deverá ser apresentada outra de forma imediata. A não apresentação de uma nova garantia dará causa a solução do presente contra
to, ficando o locatário obrigado a entregar o imóvel de imediato.

MULTAS E DEMAIS CLÁUSULAS

Cláusula 16a) Nenhuma intimação dos Serviços de Saúde Publica Estadual ou Municipal, será motivo para o locatário abandonar o imóvel ou pedir a rescisão deste contrato, salvo previa vistoria judicial, que confirme o imóvel inabitável.

Cláusula 17ª) A locadora e o locatário obriga-se a respeitar o presente contrato em todas as suas clÁusulas e condições, tal como se acha redigido, incorrendo o contratante infrator na multa correspondente a 3 (três) vezes o valor do aluguel mensal vigente a época da infração, para a parte inocente se considerar simultâneamente rescindida a locação.

Cláusula 18ª) O presente contrato é intransferível, não podendo ser alterado por nenhum dos responsáveis por esta locação sem a prévia anuência do LOCADOR.

Cláusula 19ª) O LOCATÁRIO obriga-se quando do recebimento das chaves do imóvel a providenciar a transferência para seu nome das contas de energia elétrica, gás e água junto as concessionárias, no prazo improrrogável de 30(trinta) dias contados da data de celebração deste contrato, sob pena de responsabilizar-se por eventuais débitos anteriores e caracterizar-se infração contratual.

E, por estarem ajustados assinam o presente contrato, que é regido pela legislação em vigor, especialmente a Lei nº 8.245/91, alterada pela Lei 12.112/10 , em 03(quatro) vias ante as duas testemunhas.

São Paulo, ____ de _________ de _____

__________________________________
LOCADOR

__________________________________
LOCATÁRIO

__________________________________
TESTEMUNHAS

Dicas práticas para locatários

Existem algumas dicas que você pode seguir para garantir que o contrato de aluguel atenda às suas necessidades.

A primeira delas é ler o contrato com atenção, revisar as cláusulas e, se necessário negociar alterações, prazos e obrigações com o proprietário. Você pode pedir para incluir itens específicos, como pintura ou instalação de prateleiras.

Além disso, é importante estudar minuciosamente o termo de vistoria para entender com exatidão as condições em que o imóvel está sendo entregue. Lembre-se de que você precisará devolvê-lo no mesmo estado.

Aproveite para esclarecer com o proprietário quem é responsável por quais manutenções e quais despesas do imóvel. Quaisquer restrições (proibição de animais, por exemplo) devem ser comunicadas e negociadas.

Considere, ainda, incluir cláusulas que garantam sua proteção em casos de não cumprimento das obrigações do locador e mantenha cópias de todos os documentos relacionados ao contrato. Documentar tudo é muito útil em caso de litígios.

Você sabe o que fazer em caso de contrato de aluguel vencido?

Um contrato de aluguel vencido é aquele que termina sem que haja um novo acordo entre o locador e o locatário.

Nesse caso, quando o inquilino continua a ocupar o imóvel sem que haja um contrato vigente, ele é considerado um ocupante irregular, sujeito a uma ação de despejo ou até a multas por uso indevido. De acordo com a Lei do Inquilinato, o inquilino tem um prazo de 30 dias após o término do contrato para se mudar.

Quando o contrato de aluguel vence, é possível renová-lo, caso as duas partes estejam satisfeitas, ou optar por não o renovar, devendo o inquilino desocupar o imóvel. É possível, ainda, negociar um novo contrato caso as partes queiram continuar o aluguel, mas com diferentes termos e condições.

Contrato de aluguel: tranquilidade e segurança em suas locações

Como vimos, um contrato de aluguel bem-elaborado faz toda a diferença em seu processo de locação, garantindo que ele seja tranquilo e seguro para ambas as partes envolvidas. Seguindo as dicas deste guia, é possível evitar problemas futuros e garantir os direitos tanto do locador quanto do locatário.

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