Rescisão de contrato de aluguel

Rescisão de Contrato de Aluguel

Se você já alugou algum imóvel, seja comercial ou residencial,  já presenciou como é o processo de documentação, vistoria e assinatura de contrato. Mas poucos falam quando o assunto é rescisão de contrato de aluguel.

Quando pensamos em alugar, pensamos apenas no valor a ser pago, mas a verdade é que as cláusulas do contrato são tão importantes quanto e podem representar um valor muito maior em uma rescisão de contrato de aluguel, caso você não se atente a isto.

Afinal, o que você tiver assinado, terá de cumprir com rigor e o “barato” pode sair caro.

Veja mais sobre Contrato de Aluguel.

Nesse post você vai entender sobre:

• Lei do Inquilinato
• Locador pode rescindir?
• Inquilino pode rescindir?
• Documentos Necessários Para Rescisão
• Exceções para rescisão de aluguel
• Modelo de Rescisão

Lei do inquilinato

Quando você vai assinar um contrato e vê todas aquelas cláusulas e letras, nem sempre da vontade de ler, não é mesmo?

Isso é comum, até porque muitos dos contratos são redigidos de forma “jurídica” e são chatos, concordo.

Porém é importante que saibamos exatamente o que estamos assinando e sob qual lei está aquele contrato.

No caso da Locação, a Lei que rege este aluguel é a Lei do Inquilinato: Lei nº8.245, feita em 18 de outubro de 1991 com alterações feita na lei nº 12.112/2009.

Essa lei que vai determinar quais são as possibilidades, deveres e obrigações de cada um dos envolvidos no contrato e determinar também os termos para vigência, entrada e entrega das chaves e, o tópico do nosso post, os termos da rescisão do contrato de aluguel.

Locador pode rescindir?

Falando especificamente na Rescisão de Contrato de aluguel a Lei do Inquilinato diz:

O Locador não pode rescindir o contrato quando o contrato está configurado como tempo determinado.

Neste caso a lei determina que o Locador não pode reaver o imóvel durante a vigência do contrato.

Assim sendo, quem disser que o LOCADOR poderá colocar uma cláusula no contrato dizendo que pode pedir o imóvel de volta está passando uma informação errada.

O locador poderá pedir o imóvel de volta caso o contrato esteja configurado como tempo indeterminado.

Os contratos  são configurados de duas formas:

1- Período maior de 30 meses

Quando o contrato de locação é feito sob o período de 30 meses ou mais ele é configurado como “DETERMINADO” e deve ser respeitado esse prazo pelo Locador. Ao terminar este prazo, o inquilino tem até 30 dias para devolver o imóvel, pois é seu direito. Caso não exista nenhuma manifestação pelas partes, nem do locador nem do inquilino, o contrato torna-se automaticamente INDETERMINADO.

Apartir daí o locador pode sim pedir o imóvel em qualquer circunstâncias, notificando apenas o inquilino com 30 dias de antecedência.

O ideal é que ao se aproximar do termino do contrato, o proprietário comunique ao inquilino se deseja ou não que continue a locação, assim o inquilino já se programa e evita  imprevistos para ambas partes.

2- Período menor de 30 meses

Quando o contrato é feito com período menor de 30 meses ele é configurado como INDETERMINADO. Desta forma, o LOCADOR pode sim rescindir o contrato caso ocorra alguns desses problemas abaixo:

Falta de pagamento

Caso o inquilino deixe de cumprir com suas obrigações, o proprietário pode fazer o pedido de despejo, caso não tenha sido apresentadonenhum tipo de garantia locatícia.

Mesmo existindo a garantia e não cubrir a dívida do inquilino, o proprietario pode requerer a desocupação.

Quebra de contrato de trabalho

Caso o inquilino e o proprietário tenham relação empregaticia e ela for desfeita, o proprietário pode pedir a devolução do imóvel, pois não existe mais vínculo entre eles.

Uso pessoal

Caso o proprietário queira utilizar o apartamentopara uso pessoal ou do seu cônjuge, ele pode requerer o imóvel de volta ao inquilino. Existe a possibilidade de pedir o imóvel para pais e filhos morarem, porém estes não podem ter imóveis no nome.

Utilização indevida

Se o locador não utilizar o imóvel conforme contrato. Podemos aqui citar como exemplo um imóvel que foi contratado para ser residência e é utilizado como comercial.

Encerramento por tempo

Caso a vigencia do contrato seja superior a 5 anos o proprietário pode requerer o imóvel a qualquer momento.

Existe quebra de contrato também por:

Reparações do poder público, sublocaçao do imóvel, demolição, risco na estrutura do imóvel, realização de obras e pensão na propriedade.

Se o motivo for obra, é necessário que seja acrescido pelo menos 20% da área construída para este pedido.

Resumindo, se o contrato for Determinado o LOCADOR deverá cumprir o prazo, salvo se houver alguma infração contratual por parte do inquilino.

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Inquilino pode rescindir?

Diferentemente do Locador, é previsto por lei que o inquilino pode rescindir o contrato a qualquer momento, pagando assim uma multa proporcional ao tempo restante de contrato.

*Importante lembrar que a multa só poderá ser calculada em contratos de prazo DETERMINADO.

A multa deve ser calculada pelo valor de 3 meses de aluguel, dividido pelo prazo de contrato e multiplicado pelo período restante.

Exemplo:

Vamos supor que a pessoa tinha um contrato de 30 meses e um valor de aluguel de 2 mil reais.

Aluguel R$ 2 mil reais x 3 meses = R$ 6 mil

R$ 6 mil % 30 meses = R$ 200,00

Ela cumpriu metade do contrato e rescindiu o contrato de aluguel faltando 15 meses para acabar o contrato

Neste caso multiplicariamos R$ 200 por 15 meses = R$ 3.000,00

Valor da multa R$ 3 mil reais.

Este valor seria da multa contratual porem é importante lembrar alguns aspectos:

– Não pode existir pendências de pagamentos (condomínio, iptu, aluguel)

– A entrega do imóvel deve ser feita nos mesmos moldes de quando foi entregue ao inquilino

– Na vistoria de devolução, se for necessidadede  reparos  devido a má utilização do locatário, pode ser exigido o conserto ou cobrado o valor ao locatário.

Documentos necessários para rescisão

Na rescisão de contrato de aluguel é importante que seja entregue alguns documentos para comprovar a quitação do inquilino com as obrigações dele durante a vigência do contrato.

É importante que você tenha esses documentos em mãos:

– Termo de vistoria de entrega do imóvel
– Recibo de entrega das chaves
– Negativa de débito de IPTU

– Negativa de Débito do Condomínio assinado pelo Síndico ou pela Administradora

– Comprovante de pagamento das contas de consumo( Agua, Luz e Gás)
– Assinatura do termo de rescisão por todas as partes envolvidas

Com estes documentos em mãos você reduz as chances de ter surpresas no futuro.

Exceções

A parte inicial em que comentei de não ler ou não combinar os termos de contrato de maneira correta, entra exatamente nesse tópico.

A lei do inquilinato estipula como devemos enxergar o aluguel como um todo, porém existem acordos entre as partes que podem ser transformado em cláusulas.

Vamos falar de algumas coisas específicas:

Isenção de multa ao Inquilino após X meses

É possível, através de um acordo entre as partes, que o Inquilino após um prazo estipulado esteja isento da multa contratual.

Vamos supor que você tenha um contrato de 30 meses e não sabe se ficará mais que 15 meses. Você pode sugerir à imobiliaria que exista uma cláusula de isenção de multa após 15 meses.

Assim sendo, àpartir do 16º mês é necessário apenas que você comunique o proprietário com 30 dias de antecedência para que seja finalizado o contrato sem multa.

*Lembrando que isso não isenta o dever de devolver o imóvel nas condições que recebeu, conforme falamos anteriormente

Isenção de Multa por transferência

Segundo a lei do Inquilinato o Locatário fica isento do pagamento de Multa caso ele seja transferido à trabalho para outra cidade. Neste caso é necessário a carta da empresa informando a transferência com papel timbrado e aviso prévio de 30 dias.

Lugar não habitável

O inquilino pode devolver o imóvel caso encontre problemas que comprometam sua segurança e saúde. Inclusive abrir uma ação contra o proprietário, se assim julgar necessário. O imóvel deve estar em condições habitáveis a que foi contratado no início do contrato.

Devolução da Garantia

Existem diferentes formas de garantia de aluguel e cada uma delas vai ocorrer de uma forma específica na rescisão do contrato de aluguel.

Por exemplo, na Capitalização a contratação é feita anualmente, caso você quebre o contrato também com a Seguradora, você perdera um percentual do valor que investiu por requerer a devolução do título antes.

Quer alugar seu imóvel com segurança?

Modelo de Rescisão de Contrato de Aluguel

Para finalizarmos, vamos fechar falando sobre o que é imprescindível que você adicione no seu modelo de Rescisão de contrato de aluguel:

Qualificação das Partes

• De um lado LOCADOR: NOME, RG, CPF, PROFISSÃO, ENDEREÇO E SEU CÔNJUGE (MESMOS DADOS)
• DE OUTRO LADO INQUILINO: NOME, RG, CPF, PROFISSÃO, ENDEREÇO E SEU CÔNJUGE (MESMOS DADOS)

DESCRIÇÃO DO IMÓVEL DA RESCISÃO

Este termo diz respeito a rescisão do imóvel X localizado a rua X de metragem X, conforme acordo firmado entre as partes na data de X(Coloque a data da assinatura do contrato de locação).

Cláusula de Vistoria

Mencionar as condições em que o imóvel foi entregue, se há reparos ou não a ser feito e se finaliza na assinatura da rescisão a possibilidade de cobrança de qualquer valor referente ao período de aluguel do imóvel.

Cláusula de quitação

Adicionar cláusula de quitação à respeito das contas de consumo (Agua, Luz e Gas) e também dos alugueres pagos e eventuais cobranças de condomínios.

Devolução da Garantia

Especificar no contrato de rescisão de contrato de aluguel qual valor da Garantia Locaticia será devolvido (se houver), se será descontado algo em função de pagamentos em atraso ou até mesmo condições de entrega do imóvel e como será feita essa devolução.

Cláusula de Recebimento

Adicionar a cláusula em que o Locador está recebendo o imóvel de volta nas condições em que alugou no início da vigência e que aceita este imóvel sinalizando assim a rescisão de contrato de aluguel.

Assinatura das partes envolvidas

Colocar a data, cidade e ano e disponibilizar espaço para assinatura das partes envolvidas do contrato.

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