Contrato de Compra e Venda
Étic Imóveis

Contrato de Compra e Venda de Imóvel

Você que está negociando seu imóvel e está em processo de finalizar o negocio, deve saber que chegou na parte mais importante da negociação, o CONTRATO de COMPRA e VENDA de IMÓVEL.

A procura é sempre complexa, exige avaliação de diversos fatores, para que se tome uma decisão segura e correta.

Para muitos, isto será feito uma ou no máximo duas vezes na vida, sendo assim é preciso ter calma e segurança na hora de dar esse importante passo.

Vamos lá, já encontrou seu imóvel e está acertando a parte dos valores e contrato.

Boas práticas

Um bom Contrato de Compra e Venda de Imóvel é feito pensando em tudo que foi acordado entre as partes, deixando bem claro e de forma concisa todos os pontos antes definidos.

É importante lembrar que antes de fazer o contrato devemos ter analisado todas as documentações dos VENDEDORES e COMPRADORES para que seja validado e sem nenhum problema jurídico futuro.

Os dados do imóvel também devem ser completos e pode ser localizado no documento chamado MATRÍCULA do imóvel, que especifica metragem, vagas, IPTU e tudo que você precisará para adicionar.

*Na matrícula do imóvel você também consegue localizar a situação do imóvel, se financiado ou quitado.

O que devo saber do Contrato de Compra e Venda de Imóvel?

    • Existe um compromisso entre duas partes “VENDEDORES” e “COMPRADORES”, onde um deles se compromete a entregar o Imóvel e a outra parte o dinheiro ou “imóvel” como parte de pagamento.
    • A qualificação do imóvel e os valores acordados devem estar claramente disponíveis no corpo deste contrato.
  • Este contrato não é suficiente para comprovar a propriedade de um imóvel. Após a assinatura deste, deve-se determinar em contrato os valores do pagamento e quando será feito o  registro de transferência entre “VENDEDORES” e “COMPRADORES” no Oficial Registro de Imóveis competente.
  • No caso de compra de imóveis na planta, é importante pedir o “Memorial Descritivo”, onde detalha tudo que será entregue tanto nas áreas comuns como o acabamento dentro do imóvel.
  • Caso não seja recebido o valor em contrato, o VENDEDOR não registra este no Oficial Registro de Imóveis e não é oficialmente propriedade do “COMPRADOR” em contrato.
  • Quando houver transferência de bem em família, por exemplo, pai e filho, devem estar cientes a esposa e os demais filhos em contrato sobre a transação.
  • Caso a metragem descrita em contrato como útil não for a real do imóvel, pode-se pedir uma extensão para que seja atingido a metragem prescrita, negociar abatimento do preço ou rescindir o contrato.
  • Caso um menor de 18 anos, ou um enfermo mental, pretenda vender um imóvel, eles devem estar representados pelos pais, tutores ou curadores.

Para um Contrato de Compra e Venda de Imóvel devemos:

1 – Qualificar as partes com Nome, Nacionalidade, Profissão, Rg, CPF, endereço e se casado os mesmos dados do CÔNJUGE.

2 – Qualificar as partes entre COMPRADORES e VENDEDORES.

3 – Colocar os dados referente ao Imóvel Objeto da Compra e Venda como: Metragem, Endereço, Vagas, Inscrição no IPTU, Matrícula do Imóvel.

4 – Valor acordado e forma de pagamento do bem.
5 – Inclusão das Certidões pedidas para a Viabilização do Negócio:
Ex: Certidão Negativa de Débitos de Condomínio, Certidão Negativa de Débito de Iptu, Etc.

6 – Cláusulas sobre quais itens ficam ou deixam o imóvel

7 – Prazo estipulado para a saída do Vendedor bem como definição do pagamento das despesas como “Condomínio” e “Iptu” à partir do momento que tomar a “posse” das chaves.

8 – Adicionar cláusula que diz sobre a eventual incapacidade de fechar o negócio e assim pedir a nulidade do contrato assinado e devolução dos valores aportados. Se for interessante para alguma das partes, determinar um determinado valor ou percentual de  “Multa” pela rescisão.

9 – Multas em caso de atrasos nos pagamentos

10 – Data e assinatura com duas testemunhas.

Importante*

Após a assinatura do contrato com as partes e testemunhas, ao se dirigir ao Cartório de Notas, não é necessário à presença das testemunhas em virtude da fé pública que o cartório detém.

 

O Contrato de Compra e Venda de Imóvel determina compromisso e segurança jurídica no negócio entre as partes assinantes. Mas, relembrando, não determina a transferência do imóvel em si.

Para efetivarmos a transferência devemos fazer a Escritura definitiva do imóvel e posteriormente o Registro no Oficial de Registro de Imóveis.

Com estes passos feitos, você efetivamente ganhou a propriedade do bem descrito.

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

 

Com essas dicas você pode elaborar um contrato protegendo ambas as partes e evitando futuros problemas.  Lembrando que esses são alguns pontos gerais e, para cada contrato, deve-se criar cláusulas específicas para atender todos os requisitos da venda.

Dúvidas frequentes:

O Vendedor faleceu, o que faço?

Calma, não se desespere. No caso de você ter assinado o contrato de Compra e Venda e antes de registrar a escritura no Oficial Registro do Imóvel o mesmo tenha falecido, você tem como proceder. 

Existe a possibilidade de dar entrada em uma ação que é chamada de adjudicação compulsória para obtenção desta escritura do imóvel.

Esta adjudicação é uma ação judicial utilizada para promover este registro imobiliário quando por razões diversas, como a morte do vendedor, não é possível concluir o negócio jurídico com a lavratura da escritura definitiva.

É importante que seja realizado este procedimento para garantir a segurança jurídica ao comprador deste imóvel.

Sou casado, posso comprar um imóvel sem conhecimento da minha esposa?

Não, caso você tenha uma união estável ou casamento, você deve ter a assinatura da sua esposa para reconhecimento e legalidade do contrato.

Por este motivo é pedido a Certidão de Casamento averbada (em caso de viúvo e separado) ou a certidão de nascimento no caso de ser solteiro.
Saiba tudo sobre os tipos de casamento e quais regimes você precisa ou não do cônjuge para assinar!

O imóvel consta financiado, deve ser quitado?

Sim, neste caso é necessário que o comprador deixe claro em contrato que será quitado o financiamento para efetivação do negócio.

Existem duas possibilidades:

1 – Utilizar o valor de entrada do négocio para quitação desse financiamento pré-existente (caso seja suficiente)

2 – Em caso do novo Proprietário estar financiando, utilizar este valor para abater o financiamento pré-existente e assim manter o contrato de Alienação Fiduciária do novo Proprietário para com o Banco deste financiamento. 

Financiei um imóvel, terei a escritura dele?

No caso de um imóvel financiado você terá:

  • Contato de Compra e Venda devidadamente assinado entre Comprador e Vendedor
  • Contrato de Alienação Fiduciária com o banco que tomou empréstimo

Esse contrato de Alienação Fiduciária tem força de Escritura Pública.

No caso, será registrado na Matrícula do Imóvel em seu nome, entretanto constará a existência de uma Alienação Bancária.

Ao finalizar o pagamento, você pode ir até o Registro do Imóvel e dar baixa desta alienação, deixando assim o imóvel sem restrições e em seu nome. 

Veja também nosso GUIA COMPLETO sobre FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

Quer comprar ou vender um imóvel em são paulo , Fale com a Etic Imóveis.

Étic Imóveis

Este artigo foi produzido pela Étic Imóveis. Gostou? Compartilhe suas sugestões e dicas, nossos consultores vão adorar conversar com você. Deixe seu comentário abaixo!

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