Como Calcular Multa de Aluguel

Um tema muito buscado para os LOCADORES e LOCATÁRIOS é de como calcular multa de aluguel. Como a multa contratual é calculada e quando é possível o pagamento dela?

Para abordarmos este tema, iremos especificar alguns critérios utilizados pela Lei para determinar como este valor é CALCULADO, bem como iremos falar à respeito da possibilidade, ou não do LOCADOR retomar o imóvel dentro de um período de contrato determinado.

Neste post iremos ver:

Multa por Rescisão X Infração Contratual
Multa por Rescisão na Locação – Quando ela existe?
Como Calcular a Multa de Aluguel

Multa por Rescisão X Infração Contratual

Primeiramente, antes de iniciarmos este tema, é necessário dizer que a Lei do Inquilinato, ou seja, a Lei de Rege todas as locações no país tem alguns critérios quando falamos em rescisão contratual e também deixa claro quando ela é exigida.

A Multa por rescisão antecipada foi determinada pela lei que pode ser ÚNICA E EXCLUSIVAMENTE paga pelo LOCATÁRIO quando há uma quebra antecipada contrato de locação e existe o desejo do LOCATÁRIO em fazer a devolução do imóvel, ou seja, quando algo que foi acordado inicialmente entre as partes em contrato não é cumprida.

Vale aqui dizer que a forma de rescisão antecipada, que falamos aqui, pode sim ser uma das causas para pagamento da multa de aluguel mas não é a única.

A maioria dos contratos de locação prevê multas de rescisão mas também multas relacionadas a outros tipos de infrações contratuais, que na prática seria o descumprimento do contrato de locação e do que foi nele previamente estipulado.

– Infração Contratual na Locação

Neste tema podemos entender como infração contratual todo e qualquer ato que uma das partes descumpra o que foi previamente acordado. Isto pode ser descrito por vários fatores, dentre eles:

Entendemos como Infração Contratual no Contrato de Aluguel todo descumprimento previsto no contrato de locação feito entre as partes, podendo ter diversas causas, dentre elas:

a) Desrespeito a regras do condomínio
b) Execução de obras dentro do imóvel sem a permissão do LOCADOR
c) Não cumprimento das obrigações estipuladas em contrato
d) Não transferência das contas de consumo
e) Não contratação do Seguro Incêndio, caso estipulado em contrato
f) Sublocação do imóvel sem autorização prévia do locador ou em contrato
g) Utilização do imóvel para fins divergentes do que o contratado no ato da locação

Como podem observar nestes casos descritos acima, cada contrato pode ter uma leitura diferente em relação a penalidade imposta por descumprimento, podendo ser um número X em relação ao valor do aluguel ou algum valor pré-fixado, desde que não exista exagero pelos valores praticados, pois isto pode ser questionado juridicamente caso o mesmo venha a acontecer.

É de extrema importância verificar em seu contrato de locação quais regras são ou não impostas, pois elas devem ser respeitadas para evitar problemas futuros.

Calcular Multa de Aluguel por Rescisão Antes do Prazo

Diferentemente disto, temos a Multa por Rescisão Antecipada, que diz unicamente respeito na devolução do imóvel por um prazo inferior do acordado no contrato.

Esta multa por rescisão antecipada é proveniente de uma devolução do imóvel em prazo inferior ao contratado na locação e, quando falamos de locações residenciais, este prazo normalmente é de 30 meses.

Como vai ser dito algumas vezes aqui, todos os termos acordados no contrato devem ser respeitados para que as partes saibam  dos termos exatos ao assumir esta responsabilidade.

Vale dizer também que existe a possibilidade de acordar um prazo específico após o início do contrato em que as partes aceitam que após certo período de vigência do contrato, não irá incidir a cobrança da multa por rescisão antecipada.

Um bom exemplo é uma cláusula dizendo que após X meses de locação o Locatário não pagará a multa por rescisão contratual desde que dê um aviso prévio de X dias. Isto normalmente é feito através de aviso formal à imobiliária e, caso respeitado os termos acordados, o Locatário não tem este custo da multa por rescisão.

Multa por Rescisão Antecipada na Locação – Quando ela existe?

Caso o contrato tenha a vigência de 30 meses e o Locatário resolver sair do imóvel antes, sem que a cláusula antecipada exista, existe uma obrigação do Inquilino/Locatário em remunerar o proprietário com valores proporcionais ao período restante para conclusão do contrato.

Vale aqui ressaltar que NÃO EXISTE MULTA POR RESCISÃO QUE PODE SER PAGA PELO LOCADOR, ou seja, na LEI está apenas prevista a possibilidade de devolução antecipada pelo LOCATÁRIO. O Locador deve sempre respeitar o contrato de forma integral, não podendo simplesmente requerer o imóvel quando o mesmo quiser.

Existem alguns casos diferentes em relação a isto quando falamos de Contratos com Prazo Determinado ou Indeterminado, mas aqui iremos abordar nos casos em que o contrato é de 30 meses e se mantém na vigência.

Dito isto, o Locatário pode devolver o imóvel desde que o mesmo avise com 30 dias de antecedência e tenha a ciência de que será cobrada uma multa proporcional ao prazo restante para a finalização do contrato.

Caso o aviso de 30 dias de antecedência não seja cumprido, o valor será cobrado junto ao valor total da Multa, uma vez que é obrigação ter este aviso prévio.

Como Calcular a Multa de Aluguel

A multa por rescisão antecipada e quebra de contrato de aluguel é calculada de forma proporcional ao período restante, conforme já falamos anteriormente.

Neste caso você deve considerar o seguinte:

– Caso o aviso prévio de 30 dias não seja cumprido, este valor será cobrado junto ao valor total da Multa.

Considerando que o aviso foi feito e que o Locatário esteja ciente do pagamento da multa, o cálculo a ser feito é o seguinte:

– Cálculo de 03 vezes o valor do aluguel atualizado, divido pelo período do contrato.

No caso, podemos considerar um aluguel de R$ 3.000,00

R$ 3.000,00 x 3 = R$ 9.000,00

Deste valor, dividiremos pelo prazo de contrato

R$ 9.000,00 % 30 = R$ 300,00 mensais

Deste valor, iremos multiplicar pelo número de meses restantes.

Vamos supor que o Locatário quer devolver o imóvel restando 15 meses para o término, então temos

R$ 300,00 x 15 = R$ 4.500,00 de multa contratual.

É importante dizer que o valor da multa nada tem a ver com eventuais avarias que o imóvel tenha ao ser devolvido, o que deve ser constatado através de laudo de vistoria final em comparação com o Laudo de Vistoria Inicial.

E você, o que achou deste nosso post? Como calcular a multa de aluguel?

Veja também: Saiba tudo sobre o Locador
Guia do Inquilino – Tudo que você precisa saber

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