5 Maiores Erros do Locador
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Locador – Tudo que você precisa saber para alugar seu imóvel

De uns anos para cá o aluguel de imóveis vem ganhando força e sendo muito buscado por locador e inquilino (locatário).

Por este motivo, criamos este post a fim de ajudar o LOCADOR a tomar as melhores decisões possíveis na hora de alugar seu imóvel.

Neste post você verá:

Locador e Locatário
Quem pode ser Locador de um imóvel ?
Deveres do Locador
Garantias do Locador
5 Maiores erros do Locador

Locador e Locatário – Quem são ?

Quem é o Locador ?

Locador é a pessoa, dona de um imóvel ou seu representante legal, que disponibiliza o seu bem (seja apartamento, casa, imóvel comercial) para alugar. No momento em que ele faz o contrato de aluguel, ele é representado em contato por ser oo LOCADOR do imóvel. Existe a possibilidade de o LOCADOR ser uma empresa, ou seja, PESSOA JURÍDICA.

O LOCADOR, se for casado, tem a obrigatoriedade de assinar o contrato junto ao seu cônjuge (marido ou esposa), pois ambos são proprietários do imóvel e por lei devem assinar juntos no contrato como LOCADORES.

Locador e Locatário ?

Como dissemos anteriormente o LOCADOR é a pessoa proprietária ou é responsável legal daquele imóvel, já o LOCATÁRIO é a pessoa que ALUGA por um período determinado e faz uso do imóvel pagando uma quantia mensal ao LOCADOR.

O LOCATÁRIO pode ser pessoa física ou jurídica e também pode alugar imóveis comerciais ou residencial, porém é importante ressaltar que cada um existem leis e tipos de contratos diferentes.

Pretende alugar um imóvel ? Veja nosso post completo sobre Locatários !

Quem pode ser Locador de um imóvel ?

Nossa lei determina que o Locador não precisa ser necessiariamente o Proprietário do Imóvel.

O Locador pode ser qualquer parte que tenha posse do bem e resolva receber frutos da sua locação.

Ou seja, aquele quem Possui o imóvel, não apenas necessariamente o Proprietário, pode tambem alugá-lo a terceiros (Inquilinos).

É necessário exercer Posse sobre o bem para que possa alugar.

Vamos citar abaixo algumas situações em que o Locador não é o proprietário:

Cônjuge do Proprietário

O Cônjuge (marido ou esposa) pode sim ser o Locador de um contrato de locação que não for superior a 10 (dez) anos de duração.
No caso de um contrato maior que este prazo, fica necessário a assinatura do cônjuge para que o mesmo não perca validade jurídica.

Quando falamos de regime de separação total de bens, isto não se aplica. Pode ser assinado a qualquer prazo.

Procurador do Proprietário

 

O procurador é aquela pessoa  que tem uma procuração pública de um terceiro e este lhe confere alguns poderes para que ele possa assinar documentos em favor do terceiro. Cada procuração pode determinar quais são as autorizações que aquela pessoa dá ao procurador.

Vemos que nesse caso o procurador pode ser a pessoa quem assina em nome do proprietário, não necessitando ser diretamente ele pois ela tem o aval do dono para alugar o imóvel.

Possuidor

Como falamos acima, aquele que tem a posse do imóvel pode sim ser a pessoa que receberá os frutos (alugueis) e quem assinará o contrato de locação pelo fato de possuir aquele bem.

Locatário

O locatário também pode ser o locador  e sublocar um imóvel, desde que não esteja previsto em seu contrato com o Proprietário real cláusula impedindo a Sublocação do imóvel.

Ou seja, se eu alugar um prédio com 5 salas e quiser alugar uma delas a um terceiro, eu figuro  como possuidor daquelas salas e alugo a uma outra pessoa.

Neste caso é muito importante que se observe o contrato inicial entre o Proprietário e Locatário, pois se houver alguma cláusula proibindo a sublocação o Locatário não poderá figurar como Locador.

Uma observação importante na lei é:

O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

Também é importante ressaltar os seguintes artigos sobre sublocações:

Art. 14. Aplicam se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.

Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

Deveres do Locador

A Lei do inquilinato determina alguns deveres do Locador perante ao Aluguel e listamos eles aqui para você:

O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Garantias do Locador

Quando falamos em contrato de locação de imóveis, a garantia é um ponto muito importante a ser decidido.

Isto porque além de existirem vários tipos de garantias diferentes, ele é quem resguarda o proprietário (locador) de imprevistos em relação ao estado de devolução do imóvel, pagamento de alugueis, entre outras questões específicas.

Por este motivo, preparamos um post completo sobre garantias de aluguel para o Locador saber tudo na hora de alugar seu imóvel

No post você saberá sobre:

Caução, Capitalização, Credpago, Seguro Fiança e Fiador.

5 Maiores erros do Locador

Erro nº 1: DEPÓSITO CAUÇÃO

Um erro comum do Locador é deixar o valor da Garantia do imóvel como recurso financeiro próprio, ou seja, soma a quantia recebida como garantia pelo INQUILINO como um dinheiro a mais na conta em caso de emergência.

O depósito caução serve para cobrir eventuais despesas com o imóvel do locador, seja atraso no pagamento do aluguel, reparação por algum dano causado pelo inquilino ao imóvel, entre outros imprevistos que podem acontecer no decorrer do aluguel.

Muitos deixam o valor de 3 alugueis recebidos na conta poupança e fazem utilização dele, sem programar-se para devolvê-lo ao fim do contrato, quando deveriam deixar o valor rendendo na poupança sem mexer no mesmo.

Além de poder ser um grande problema financeiro, isto pode acarretar um grande problema na hora da devolução dos valores ao inquilino.

Lembrando que estes valores são corrigidos pelo índice da poupança, sendo assim é importante que você separe este valor e utilize apenas em caso de emergência do imóvel.

Erro nº 2: CAPITALIZAÇÃO

VALOR MÍNIMO PARA ASSESSORIA JURÍDICA

Muitos locadores acreditam que a capitalização conta com assistência jurídica em caso de falta de pagamento e isto está correto.

Porém, o que poucos locadores sabem é que o valor mínimo para existência da assessoria jurídica das seguradoras é de R$ 6 mil o valor aportado no início do contrato ou 6x o valor do aluguel.

Caso seja menor, não há esta possibilidade de assistência.


Erro nº 3: GARANTIA APENAS COM O VALOR DO ALUGUEL

Outro erro comum é não assegurar o valor dos custos fixos como condomínio e IPTU ao acordar o valor a ser dado como garantia no aluguel.

É comum na locação direta os proprietários calcularem apenas o valor do aluguel, desconsiderando outros custos fixos que estão embutidos na locação.

Se o inquilino passar por problemas financeiros durante o aluguel e não puder cumprir com os pagamentos, o proprietário já não estará mais “coberto” pelos meses acordados. Isso porque os custos fixos de CONDOMÍNIO e IPTU deverão ser pagos mensalmente e muito provavelmente pelo LOCADOR até que a situação seja normalizada por quem está locando.

Uma vez que ocorre um atraso no pagamento, estes custos ficam a encargo do LOCADOR, então é importante que esteja junto do pacote para eventual pagamento com multa, juros e correção, caso ocorra atraso.

Erro nº 4: NÃO EXIGIR SEGURO INCÊNDIO

Segundo a Lei do Inquilinato, lei que rege as locações, é obrigação do Proprietário fazer o seguro contra incêndio para proteger seu patrimônio caso haja algum acidente envolvendo fogo no imóvel.

Porém, se estipulado em contrato, é possível transferir esta obrigatoriedade ao Inquilino, desde que seja acordado entre as partes.

Caso não o faça você, locador, quem deve pagar este seguro.

É de extrema importância que o seguro seja feito pois ,uma vez que algum acidente aconteça, você estará resguardado de altas perdas em um eventual incêndio. Isso pode acontecer no apartamento de baixo ou até mesmo no prédio, porisso não menospreze o tão importante SEGURO INCÊNDIO.


Erro nº 5: VISTORIA INCOMPLETA

Talvez uma das partes mais importantes do aluguel e que gere mais conflitos ao fim do contrato.

É super importante elaborar um contrato de aluguel bem trabalhado, porém o que muitos LOCADORES negligenciam é o fato de que, tão importante quando o contrato, é ter um LAUDO DE VISTORIA completo e detalhado.

Este laudo vai determinar se o imóvel foi entregue da mesma forma que foi recebido ao início da LOCAÇÃO.

Mesmo que você se utilize dos mais seguros meios de garantia, isso não significa que você pode abrir mão de uma boa vistoria.

Todo e qualquer recurso que será pedido e utilizado como comparativo de “Antes” da entrega do imóvel e “Depois” será baseado no que constar no laudo de vistoria.

Por isto, atente-se a este importantíssimo detalhe. De nada vale bom seguro se não houver uma boa vistoria!

Tem alguma dúvida à respeito de aluguel ? Clique na imagem abaixo !



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